דמי רישום DLD בדובאי: מס ה-4% על רכישת נכס – פירוט מלא

רכישת נכס בדובאי כרוכה בתשלום חובה אחד שאי אפשר לעקוף: דמי רישום לרשות המקרקעין הרשמית של דובאי, ה-Dubai Land Department, או בקיצור DLD. מדובר באגרה ממשלתית בשיעור של 4% ממחיר הנכס, שנגבית בכל העברת בעלות ומעניקה לרכישה תוקף חוקי מלא בפנקסי המדינה. אף שרוב המשקיעים שמעו על ה-4% הזה, מעטים יודעים בדיוק ממה הוא מורכב, מי נושא בו, ומה ההבדל בין רכישת נכס מוכן לבין רכישה על הנייר – הבדל שיכול להשפיע ישירות על תזרים המזומנים שלכם. במאמר זה תמצאו פירוט מלא של כל רכיבי אגרת ה-DLD, הסבר על מנגנון הרישום הרשמי, דוגמת חישוב מעשית, ותשובות לשאלות שמשקיעים שואלים – כדי שתדעו בדיוק כמה תשלמו עוד לפני שתחתמו על חוזה.

מה זה DLD – Dubai Land Department ומה תפקידו

ה-Dubai Land Department, לשכת המקרקעין דובאי – היא הרשות הממשלתית הרשמית האחראית על כל עסקאות הנדל”ן באמירות דובאי. ה-DLD הוקם ב-23 בינואר 1960 על ידי השליט המנוח שייח’ ראשיד בן סעיד אל מכתום, ופועל כגוף ממשלתי ישיר של ממשלת דובאי, לא חברה פרטית, לא גורם ביניים, ולא ארגון מסחרי.

תפקידי ה-DLD מקיפים את כל מחזור חיי הנכס בדובאי. לשכת המקרקעין דובאי אחראית על רישום עסקאות נדל”ן, הנפקת תעודות בעלות, פיקוח על שוק הנדל”ן בדובאי, ופיתוח החקיקה הנדרשת לקידום מגזר הנדל”ן. חשוב להבחין בין ה-DLD עצמו לבין RERA – סוכנות הרגולציה של הנדל”ן. ה-RERA היא הזרוע הרגולטורית הפנימית של ה-DLD, האחראית על רישוי מתווכים ויזמים ועל יישום חקיקת הנדל”ן המשותף. ה-DLD הוא הרשות הרושמת הראשית – ה-RERA היא הזרוע האוכפת.

הנקודה המרכזית שכל רוכש נכסים בדובאי חייב להבין: כל עסקת נדל”ן בדובאי – ללא יוצא מן הכלל, חייבת להירשם ב-DLD כדי שהבעלות תהיה תקפה מבחינה משפטית. ה-Title Deed, תעודת הבעלות, שמנפיק ה-DLD הוא המסמך הרשמי היחיד המוכיח בעלות על נכס בדובאי. ללא רישום ב-DLD, הבעלות אינה קיימת מבחינה חוקית, גם אם שולם מחיר מלא, גם אם נחתם חוזה, וגם אם הנכס כבר נמסר לידי הרוכש. השקעה בדובאי ללא רישום תקין פשוט אינה השקעה מוגנת.

מכאן נובעת הבחנה מהותית שרלוונטית לכל מי ששוקל קניית נכס בדובאי: דמי הרישום שגובה ה-DLD הם אגרה ממשלתית חוקית שנקבעה בחקיקה, לא עמלת שירות, לא תשלום לגורם פרטי, ולא פריט שניתן להוריד במשא ומתן. זה ההבדל המהותי בין אגרת ה-DLD לבין עמלת תיווך או שכר טרחת עורך דין. בשוק הנדל”ן בדובאי, האגרה הזו היא חלק בלתי נפרד מעלות הרכישה, כמו מס רכישה בכל מדינה אחרת. השאלה הטבעית שעולה מכך היא: כמה בדיוק עולה הרישום הזה, ועל מה הוא מחושב?

דמי רישום DLD: שיעור ה-4%, על מה מחושב ומי משלם

דמי הרישום של ה-DLD עומדים על 4% ממחיר הרכישה של הנכס, זוהי עובדה חוקית קבועה בכל עסקת נדל”ן בדובאי. אך יש נקודה דקה שרבים מחמיצים בעת קניית נכס בדובאי: על מה בדיוק מחושב ה-4%?

דמי ה-DLD מחושבים על הגבוה מבין שניים, מחיר העסקה המוצהר בחוזה, או שווי הנכס לפי הערכת DLD הפנימית. אם מחיר העסקה נמוך משווי השוק, ה-DLD יחשב את האגרה לפי הערכתו, לא לפי המחיר המוצהר.

המשמעות המעשית: בשוק הנדל”ן בדובאי, לא ניתן להצהיר על מחיר עסקה נמוך מהשוק כדי להפחית את האגרה. ה-DLD מגן על בסיס המס שלו באמצעות הערכת שווי הנכס עצמאית.

מי משלם? על פי הדין, הקונה והמוכר יכולים לחלוק את דמי ה-4% בחלקים שווים. אך הנוהג המקובל בשוק הנדל”ן בדובאי שונה: בפועל, הקונה נושא במלוא תשלום דמי ה-DLD. חלוקת התשלום בין קונה למוכר אפשרית אם הוסכם עליה בחוזה, אך הנוהג הסטנדרטי הוא שהקונה משלם הכול.

לדוגמה, בהשקעה בדובאי על נכס בשווי מיליון דירהם, דמי ה-DLD יסתכמו ב-40,000 דירהם. בצירוף עמלת תיווך של 2%, סך העלויות הנוספות מגיע ל-60,000 דירהם.

ה-4% הם הרכיב המרכזי בעמלת DLD, אך מעבר לאחוז זה, קיימות אגרות נלוות קבועות שחשוב להכיר לפני כל רכישת נכסים בדובאי.

פירוט כל רכיבי עמלת DLD: מה כלול מעבר ל-4%

רכיבי עמלת DLD בדובאי כוללים מספר דמי רישום ואגרות נלוות מעבר ל-4% הבסיסיים. פירוט דמי הרישום של DLD בדובאי מראה כי העלות האמיתית גבוהה יותר מהאחוז הנקוב בלבד.

רכיב	שם באנגלית	סכום / שיעור	מי משלם
עמלת העברת בעלות	DLD Transfer Fee	4% ממחיר הרכישה	קונה (ב-99% מהעסקאות)
דמי רישום DLD – נכס מעל 500,000 דירהם	Registration Fee	4,000 דירהם + 5% מע”מ	קונה
דמי רישום DLD – נכס עד 500,000 דירהם	Registration Fee	2,000 דירהם + 5% מע”מ	קונה
דמי משרד הנאמן, נכס מעל 500,000 דירהם	Trustee Office Fee	4,000 דירהם + 5% מע”מ	קונה
דמי משרד הנאמן, נכס עד 500,000 דירהם	Trustee Office Fee	2,000 דירהם + 5% מע”מ	קונה
עמלת מתווך	Agent Commission	2% ממחיר הנכס	קונה

סך כל רכיבי עמלת DLD יחד עם האגרות הנלוות מגיע לטווח של 5%–7% ממחיר הנכס. חשוב לציין כי החל מפברואר 2025, בנקים באיחוד האמירויות אינם רשאים לממן את עמלת ה-DLD ואת עמלת המתווך במסגרת המשכנתא, ויש להביא סכומים אלה במזומן.

דמי DLD לנכס מוכן לעומת נכס על הנייר (Off-Plan): ההבדלים

רכישת נכס off-plan בדובאי שונה מהותית מרכישת ready property – ולא רק מבחינת מחיר. ההבדל הקריטי טמון במנגנון הרישום ב-DLD ובמועד תשלום דמי ה-4%. הבנת ההבחנה הזו חיונית לכל מי ששוקל השקעה בדובאי.

מהו ההבדל הבסיסי בין ready property ל-off-plan?

Ready property הוא נכס שקיים פיזית. הקונה מקבל בעלות מלאה מיידית – ה-DLD מנפיק Title Deed ביום העסקה. לעומת זאת, נכס off-plan נרכש בשלב הבנייה. הנכס עדיין לא קיים, ולכן לא ניתן להעביר בעלות מלאה. כאן נכנס מנגנון ה-Oqood.

מנגנון Oqood – הרישום הראשוני ל-off-plan

Oqood הוא מערכת הרישום הראשוני של DLD לנכסי off-plan. כאשר קונה רוכש נכס off-plan, הוא אינו מקבל Title Deed מיידי. במקום זאת, ה-DLD מנפיק רישום Oqood – מסמך שמתעד את זכויותיו החוזיות של הקונה מול היזם.

דמי ה-4% עבור off-plan משולמים בעת הרישום הראשוני הזה, כלומר, בעת חתימת הסכם המכר (SPA). לפי הנתונים, יש לשלם אותם תוך 60 יום מחתימת ה-SPA, ולרוב הם נגבים יחד עם המקדמה. רישום ה-Oqood מומר ל-Title Deed מלא רק עם סיום הבנייה ומסירת הנכס.

טבלת השוואה: ready property לעומת off-plan

פרמטר	Ready Property (שוק משני)	Off-Plan
שיעור דמי DLD	4% ממחיר הרכישה	4% ממחיר הרכישה
מועד תשלום	בעת העברת הבעלות הסופית	בעת הרישום הראשוני (חתימת SPA)
סוג הרישום שמתקבל	Title Deed מלא	רישום Oqood (זכויות חוזיות)
מתי מתקבל Title Deed סופי	ביום העסקה	עם סיום הבנייה ומסירת הנכס
עמלת סוכן טיפוסית	2%	0%–2% (תלוי בפרויקט)
מבנה תשלום כולל	100% מראש	מקדמה + תשלומים לפי שלבי בנייה

מדוע off-plan עשוי לכלול שני שלבי רישום?

בעסקת off-plan, כל שלב מייצג אירוע רישום נפרד ב-DLD. השלב הראשון הוא רישום ה-Oqood – כאן משולמים דמי ה-4%. השלב השני הוא העברת הבעלות הסופית עם קבלת המפתח, כאן מומר ה-Oqood ל-Title Deed.

חשוב לציין: חלק מהיזמים בשוק הנדל”ן בדובאי סופגים את דמי ה-DLD כהטבה לרוכשים. לפי הנתונים, הדבר מצמצם את הפער בין מחיר ההשקה למחיר השוק המשני ב-3%–5%. פרויקט AA TOWER, לדוגמה, כלל מבנה של 28% מקדמה בתוספת 4% דמי DLD ו-3,000 דירהם דמי מנהל.

הערה מעשית לתכנון תזרים מזומנים

קונה off-plan בשוק הנדל”ן בדובאי צריך לתכנן מראש: דמי ה-4% משולמים בתחילת העסקה, לא בסופה. הם מגיעים יחד עם המקדמה, עוד לפני שהנכס קיים פיזית.

מאז פברואר 2025, הבנק המרכזי של האמירויות הורה לבנקים להפסיק לממן את דמי ה-DLD. כלומר, קונה נכסים בדובאי, בין אם ready property ובין אם off-plan, חייב להחזיק בנזילות מספקת לכיסוי ה-4% מכספו הפרטי. כדי להבין בדיוק כמה זה אומר בפועל, החלק הבא מציג חישוב מספרי מפורט לנכס לדוגמה.

חישוב דמי DLD לדוגמה: נכס בשווי 1,000,000 דירהם

נכס בשווי 1,000,000 דירהם (AED) הוא נקודת ייחוס נוחה לחישוב דמי DLD. דמי ה-4% מסתכמים ב-40,000 דירהם, ולכך מתווספות אגרות קבועות של כ-4,000 דירהם נוספות. הטבלה הבאה מפרטת כל רכיב בנפרד.

רכיב	בסיס החישוב	סכום (AED)	מי משלם
דמי העברת בעלות DLD	4% משווי הנכס	40,000	הקונה (אלא אם הוסכם אחרת)
דמי שירות DLD	אגרה קבועה (עסקה מעל 500,000 AED)	1,100	הקונה
דמי הנפקת שטר בעלות (Title Deed)	אגרה בסיסית קבועה	250	הקונה
חיובים ממשלתיים ומנהלתיים נוספים	חיוב קבוע (כולל בסך שטר הבעלות)	330	הקונה
סכום כולל	,	41,680	הקונה

הנוסחה לחישוב עצמאי עבור כל נכס בשוק הנדל”ן בדובאי היא פשוטה: [שווי הנכס × 4%] + [580 דירהם לשטר הבעלות + 1,100 דירהם דמי שירות] = סך דמי DLD. הרכיב האחוזי משתנה עם שווי הנכס, בעוד האגרות הקבועות נשארות זהות בכל קניית נכס בדובאי.

הערה חשובה: אם DLD מעריכה את שווי הנכס גבוה יותר ממחיר העסקה המוצהר, החישוב יתבצע על הערכת DLD – לא על מחיר החוזה. בהשקעה בדובאי, הפרש זה עשוי להגדיל את הסכום הכולל.

עכשיו שמבינים את העלות המדויקת של רישום נכסים בדובאי, חשוב להבין מה קורה ביום הרישום עצמו – מי נוכח, מה מגישים, ומה מקבלים בסוף התהליך.

תהליך רישום הנכס ב-DLD: שלב אחר שלב

רישום נכס ב-DLD אינו מתבצע ישירות מול הרשות במרבית המקרים. העסקה מתבצעת דרך Trustee Office – גורם מורשה רשמית על ידי DLD לביצוע רישומי העברת בעלות בשמה. ה-Trustee Office אינו עורך דין פרטי ואינו מתווך, הוא זרוע ביצועית של DLD. הבנת תפקידו חיונית לכל מי שמתכנן קניית נכס בדובאי, בין אם מדובר בדירות בדובאי ובין אם בנכסים בדובאי מסוגים אחרים. אם אחד הצדדים אינו יכול להגיע פיזית ליום הסגירה, ניתן לפעול באמצעות ייפוי כוח – אך הייפוי כוח חייב להיות מאומת ומוכר על ידי הרשויות המוסמכות בדובאי.

1. קבלת NOC מהיזם או ממנהל הבניין
   לפני יום הסגירה, המוכר מחויב להמציא NOC (אישור אי-התנגדות). בנכסי off-plan, ה-NOC מגיע מהיזם. בנכסים בבניין קיים – ממנהל הבניין. מסמך זה מאשר שאין חובות או מניעות להעברת הבעלות.
2. הגעה ל-Trustee Office עם כל הצדדים
   ביום הסגירה, הקונה והמוכר (או נציגיהם בייפוי כוח) מגיעים יחד ל-Trustee Office המורשה. כל הצדדים נוכחים לחתימת החוזים ואימות הפרטים.
3. הגשת המסמכים ואימות פרטי העסקה
   עובד ה-Trustee Office מזין את פרטי העסקה למערכת DLD, מבצע בדיקת אימות ומוודא שכל המסמכים תקינים. פלטפורמת DLD משתמשת בבינה מלאכותית לקריאת מסמכים כולל דרכונים וחוזי מכירה.
4. תשלום דמי רישום DLD
   לאחר אימות המסמכים, מתבצע תשלום דמי הרישום – כולל דמי העברת הבעלות בשיעור 4% משווי הנכס ואגרות נלוות. הקונה מקבל קבלה על התשלום. חשוב לדעת: ב-נדל”ן בדובאי, הרישום חייב להתבצע תוך 30 ימים מיום חתימת חוזה המכירה.
5. חתימה על מסמכי העברת הבעלות
   שני הצדדים חותמים על מסמכי ההעברה הרשמיים. מחיר העסקה מאומת דרך הערכת שווי חכמה של המערכת.
6. קבלת Title Deed על שם הקונה
   לאחר השלמת כל השלבים, DLD מנפיק Title Deed – שטר בעלות דיגיטלי ו/או פיזי על שם הקונה. ה-Title Deed הוא המסמך הרשמי היחיד המוכיח בעלות על נכסים בדובאי. בשירות Instant Sale, ה-Title Deed החדש מונפק תוך דקות ספורות.

עבור מי שמתעניין בהשקעת נדל”ן בדובאי, חשוב לדעת שיוזמת Tamallak+ של DLD הפחיתה את זמן השלמת הרישום ב-88%, עם שיעור שביעות רצון של 96.5%. צוות שלום דובאי יכול ללוות אתכם בכל שלבי התהליך – מה-NOC ועד ה-Title Deed.

מסמכים נדרשים לרישום ב-DLD

המסמכים הנדרשים לרישום נכס בלשכת המקרקעין דובאי משתנים מעט בין קונה תושב UAE לקונה תושב חוץ, ובין נכס מוכן לנכס על הנייר. להלן פירוט מלא לפי צד בעסקה.

מסמכים נדרשים מהקונה:

• דרכון בתוקף, נדרש מכל קונה, תושב UAE או תושב חוץ (כולל ישראלים הרוכשים נדל”ן בדובאי). הדרכון חייב להיות ברור וקריא.
• Emirates ID – נדרש מתושבי UAE בלבד. קונה תושב חוץ שאינו מחזיק Emirates ID פטור ממסמך זה.
• חוזה מכר חתום – הסכם הרכישה המחייב בין הצדדים, המהווה בסיס לרישום העסקה.
• ייפוי כוח – נדרש אם הקונה אינו נוכח פיזית ומיוצג על ידי צד שלישי בתהליך הרישום.
• הוכחת זהות ואישור תשלום, טופס חתום ואסמכתא על תשלום דמי הרישום.

מסמכים נדרשים מהמוכר:

• תעודת בעלות קיימת (Title Deed) – העתק שטר הבעלות המקורי של הנכס.
• דרכון בתוקף ותעודת זהות – להוכחת זהות המוכר.
• תוכנית קומה של הנכס ופרטי משכנתא קיימת (אם רלוונטי).

מסמכים ייחודיים לנכסים על הנייר (Off-Plan):

• NOC מהקבלן (No-Objection Certificate) – אישור E.NOC מהיזם, המתקבל דרך אפליקציית Dubai REST. מסמך זה אינו נדרש לנכסים מוכנים.

בעת השקעה בדובאי, מומלץ לוודא שכל המסמכים מוכנים מראש. קניית נכס בדובאי דרך Trustee Office מורשה מבטיחה שהמסמכים יוגשו כראוי ל-DLD.

לוח זמנים לתשלום ורישום: מתי חייבים לסיים

לאחר חתימת חוזה המכר, הצעד הקריטי הבא הוא השלמת רישום הנכס ב-DLD בהקדם האפשרי. חשוב להבין עיקרון יסודי: החוזה עצמו אינו מקנה בעלות. הרישום הוא שיוצר אותה. בעלות לא רשומה אינה מוכרת בדובאי מבחינה חוקית – גם אם שולם מחיר מלא וגם אם חתמו כל הצדדים על החוזה.

לפי חוק מס’ 7 משנת 2006 בנוגע לרישום נכסי נדל”ן באמירות דובאי, בעל נכס נחשב לבעלים רשמי רק לאחר שמו נרשם בפנקס הקרקעות. כל עיכוב ברישום יוצר סיכון משפטי ממשי, ולכן מומלץ לפעול במהירות ולהשלים את הרישום סמוך ככל האפשר לאחר חתימת החוזה. ככל שהרישום מתעכב, כך גדל החשיפה המשפטית של הרוכש – ולכן מקצועני נדל”ן בדובאי ממליצים לא לדחות את השלב הזה.

מבחינה מעשית, תהליך רישום הנכס ב-DLD מתבצע דרך מרכזי נאמני שירותי הנדל”ן (Real Estate Services Trustee Centres) או דרך המשרד הראשי של DLD. התהליך כולל שלבים מסודרים: הגשת מסמכים, אימות בעלות, תשלום דמי רישום, קבלת קבלה, ולבסוף הנפקת שטר הבעלות (Title Deed). דמי הרישום של DLD דובאי עומדים על 4% משווי הנכס, ודמי הסוכן על 2% נוספים, סכומים שיש לשלם במזומן בלבד.

החל מ-1 בפברואר 2025, הבנק המרכזי של איחוד האמירויות הורה לבנקים להפסיק לממן את דמי הרישום של DLD ואת דמי הסוכן כחלק מהמשכנתא, כך שהרוכשים חייבים להחזיק בנזילות מספקת לכיסוי עלויות אלו מראש, עוד לפני יום הסגירה. שינוי מדיניות זה, שדווח על ידי The National, משפיע על כל מי שמתכנן רכישת נכס בדובאי באמצעות מימון בנקאי.

DLD מציעה גם פתרונות מהירים להשלמת הרישום. שירות “מכירה מיידית” (Instant Sale) מאפשר השלמת תשלום דמי הרישום והנפקת שטר בעלות חדש תוך דקות ספורות, בנוכחות כל הצדדים במשרד נאמן הרישום. בנוסף, שירות “מכירה דיגיטלית” דרך אפליקציית Dubai Now מאפשר הנפקת תעודת בעלות אוטומטית לאחר העברת הכספים לחשבון הייעודי – מה שמקצר משמעותית את לוח הזמנים לרישום.

בנכסים על הנייר (off-plan), ניתן להגיש רישום חוזה ראשוני (Initial Registration) דרך מדור אבטחת רישום הנדל”ן ב-DLD, בצירוף כל המסמכים הנדרשים. העברת הבעלות הסופית ורישום שטר הבעלות מתרחשים רק עם השלמת הפרויקט ומסירת הנכס. לכן, גם בנכסים על הנייר, חשוב לוודא שהרישום הראשוני בוצע כראוי ושהמסמכים תקינים, כדי להבטיח הגנה חוקית מלאה לאורך כל שלבי הבנייה.

פטורים, הנחות ומקרים חריגים בדמי DLD

פטור מלא מדמי רישום DLD אינו קיים עבור רוב רוכשי הנכסים בדובאי – 99% מהעסקאות בשוק הנדל”ן בדובאי מחויבות בתשלום מלא של 4% משווי הנכס.

האם קיימים מקרים חריגים או הנחות?

כן, אך הם מוגבלים מאוד. המחקר אינו מצביע על פטור רשמי ממשלתי להעברה בין בני משפחה, ירושה, או מתנה בדובאי, בניגוד לתפיסה נפוצה. הרישום ב-DLD הוא חובה בכל מקרה. הפטור, אם קיים, הוא מהאגרה – לא מהרישום עצמו.

מהם המקרים שבהם ניתן לקבל הקלה?

• קרנות REIT רשומות: זכאיות להפחתת דמי נדל”ן בעת הקמת נאמנות נדל”ן, לפי החלטת ה-Dubai Land Department הרשמית.
• ויתור על ידי מפתחים: מפתחים רבים בשוק הנדל”ן בדובאי מציעים ויתור מלא או חלקי על דמי ה-4% כתמריץ שיווקי, בעיקר בפרויקטים על הנייר. זהו ויתור מסחרי, לא פטור ממשלתי.
• תוכנית רוכשים לראשונה: מיועדת לתושבי איחוד האמירויות מגיל 18 ומעלה לנכסים עד 5 מיליון דירהם. התוכנית אינה מבטלת את דמי הרישום – היא מאפשרת תשלום בתשלומים בריבית אפס דרך כרטיסי אשראי נבחרים.
• עסקאות Digital Sale: ביצוע עסקת קניית נכס בדובאי דרך אפליקציית Dubai Now פוטר מדמי משרד הנאמן. במקומם נגבית עמלת שותף שירות של 1,000 דירהם בלבד.

מה לגבי העברה בין בני משפחה, ירושה ומתנה?

המחקר הזמין אינו מאשר קיומו של שיעור מופחת של 25% או פטור רשמי להעברה בין בני משפחה, ירושה, או מתנה בדובאי. מי שמתכנן השקעה בדובאי ומעוניין לבדוק מקרים חריגים אלו – מומלץ לפנות ישירות ל-DLD או לייעוץ משפטי מקצועי.

לסיכום: בהשקעת נדל”ן בדובאי, יש לתכנן את דמי ה-4% כהוצאה קבועה. ההנחות הקיימות הן מוגבלות, מסחריות ברובן, ואינן מחליפות את חובת הרישום הרשמי.

שאלות נפוצות על דמי רישום DLD

דמי העברת נכס של DLD עומדים על 4% ממחיר הרכישה, ומשולמים בדרך כלל על ידי הקונה בעת העברת הבעלות.

• מי משלם? הקונה הוא האחראי לתשלום דמי ה-DLD, אלא אם כן סוכם אחרת מול המוכר.
• כמה עולה? 4% ממחיר הנכס, בתוספת דמי רישום נאמן: 2,000 דירהם לנכסים מתחת ל-500,000 דירהם, ו-4,000 דירהם לנכסים יקרים יותר.
• משכנתא? דמי רישום משכנתא ב-DLD עומדים על 0.25% מסכום ההלוואה, בנוסף לדמי ה-4% הרגילים.
• פטור מדמי DLD? מפתחים מסוימים מציעים פטור מלא מדמי ה-4%, חיסכון של עד 77,645 דירהם על דירה במחיר חציוני.
• רוכשי דירה ראשונה? DLD מציע תוכניות תשלום בתשלומים ללא ריבית דרך כרטיסי אשראי מאושרים.

חשוב לקחת בחשבון את כלל העלויות הנלוות לפני חתימה על עסקה, שכן דמי ה-DLD מהווים חלק משמעותי מסך עלויות הרכישה.

האם ניתן לשלם דמי DLD בתשלומים?

דמי הרישום של DLD אינם ניתנים לתשלום בתשלומים, יש לשלמם במלואם במועד העברת הבעלות.

התשלום מתבצע בדרך כלל בו-זמנית עם חתימת חוזה המכירה ורישום הנכס בטאבו. מדובר בתשלום חד-פעמי המהווה תנאי הכרחי להשלמת עסקת הנדל”ן ולקבלת תעודת הבעלות הרשמית.

חשוב לקחת בחשבון את עלות הרישום כחלק מתכנון התקציב הכולל לפני ביצוע העסקה, מכיוון שהיא נדרשת מיידית ואינה ניתנת לדחייה או פריסה.

מה קורה כשמחיר העסקה נמוך ממחיר השוק לפי DLD?

כאשר מחיר העסקה הרשום נמוך ממחיר השוק שקובע ה-DLD, דמי הרישום מחושבים על בסיס מחיר השוק הגבוה יותר, לא על מחיר העסקה בפועל.

ה-DLD שומר לעצמו את הזכות להעריך את שווי הנכס באופן עצמאי. אם הרשות מזהה פער בין המחיר המוצהר לשווי השוק, היא תבסס את חישוב האגרה על הערכתה הפנימית.

מצב זה נפוץ כאשר הצדדים מנסים להפחית את עלויות הרישום. בפועל, ניסיון כזה בדרך כלל אינו מצליח, ועלול לגרור בדיקות נוספות מצד הרשות.

האם דמי DLD ניתנים לניכוי מס בישראל?

דמי רישום DLD בשיעור 4% אינם ניתנים לניכוי ישיר מהכנסה חייבת בישראל, אך הם מוכרים כחלק מעלות הרכישה לצורך חישוב מס שבח.

כאשר משקיע ישראלי מוכר נכס בדובאי, דמי ה-DLD ששולמו בעת הרכישה מפחיתים את השבח החייב במס. שיעור מס השבח לאנשים פרטיים בישראל עומד על 20% מהרווח הריאלי.

בנוסף, אם הנכס מיועד להשכרה עסקית, דמי הרישום עשויים להיכלל בהוצאות המוכרות – בתנאי שהוצאו כולן ובלעדיות לצורך ייצור הכנסה, בהתאם לדיני המס הישראלי. מומלץ להתייעץ עם יועץ מס המתמחה בנדל”ן בינלאומי.