רכישת נכס בדובאי
כל השאלות, התשובות והמידע אודות תהליך קניית נכס בדובאי.
מהם שלבי רכישת דירה בדובאי?
קצב המכירות בדובאי הוא מהגבוהים בעולם, בזמן שהינך מתלבט, קיים סיכוי גדול לפספס את הנכס בדקה ה-90.
פה נכנס לתמונה שלב ההזמנה – בשלב זה הקונה ישלם מקדמה בדרך כלל בין 2-5% משווי הנכס – צעד זה משריין עבורך את הנכס עד מועד החתימה.
*חשוב לציין ששלב זה אינו נחשב כקנייה רשמית.
לאחר חתימת מיני החוזה, הקונה משלים את שארית הסכום הראשוני (20%-10%), ואז והקבלן שולח לקונה את החוזה הרישמי שנקרא SPA לחתימה.
החוזה החתום ע״י קבלן והקונה מועבר למחלקת הקרקעות של דובאי D.L.D – שם מתבצע רישום הנכס בטאבו, ובעקבותיו מופק לקונה שטר בעלות בשם דיגיטלי הנקרא OQOOD.
שטר בעלות זה הוא המקבילה ההישראלית לרישום בטאבו.
(כשהפרויקט מוכן יקבל הקונה מסמך שנקרא Title Deed)
משקיע זר יכול לרכוש נכסים שהסטטוס המשפטי של האדמות עליהן בנוי או יבנה הנכס הינו Free Hold בלבד.
קיימים 2 סוגי אדמות :
Free Hold רישום בטאבו ובעלות מלאה.
Leas Hold חכירה ל-99 שנים.
בחירת הנכס
בחירת הנכס ע״י סקירת כל האופציות הקיימות בשוק, בהתאם לתקציבך, ולאסטרטגיה שלך (השקעה/משתמש קצה/פליפ/תשואה לטווח ארוך)
שלב ההזמנה
שלב ההזמנה משריינים לך את הדירה עם פיקדון של 20k תהליך ששומר עליה עד לשלב חתימת החוזה והתשלום הראשוני.
רכישה וחתימה
30 יום מרגע שריון הדירה תשלימו את החלק הראשון של העיסקה בדרך כלל בין 10-20% משווי הנכס לצד חתימה על החוזה הסופי - S .P.A.
רישום נכס D.L.D
רישום הנכס שלך בטאבו במחלקת הקרקעות של דובאי D.L.D שהם ראשי התיבות של DUBAI LAND DEPARTMENT.
למה כדאי להשקיע בשוק הנדל״ן בדובאי?
מי אחראי על השכרת הדירה שלי?
כחלק מהשירות שלנו בסוכנות ״שלום דובאי״, אנו דואגים לכל המעטפת ומצמידים ללקוחותינו חברת ניהול שתטפל בהשכרת הדירה ובכל מה שמסביב.
החל מרגע קבלת המפתח, פרסום הנכס באתרים מובילים, מציאת השוכר האידיאלי עבור הנכס שלך, טיפול שוטף של הדירה כל זמן שהייתו.
לרכישת נכס בדובאי ישנם יתרונות רבים, אחד מיתרונותיו הבולטים ביותר הוא היעדר מיסים.
באיחוד האמירויות לא קיים מס על נדל"ן. מיסים כגון: מס רכישה, מס קנייה, מס שבח, מס על שכירות אינם קיימים. בדובאי קיים מע"מ בלבד והוא על סך 5% ,יתרון אשר מושך משקיעים מכל רחבי העולם.
- תשואה גבוהה מרווחי השכירות הנעים בין 6%-8% (תלוי בסוג ההשכרה לטווח קצר או ארוך) וגם אזורים שמגיעים ל10%.
- Максимальная ликвидность объектов
- Растущий спрос на все виды недвижимости, сдаваемые в аренду
- Законодательство, защищающее права инвесторов
- הגנה ממשלתית ובנקאית על כספי המשקיעים בנדל״ן במקרים של פשיטת רגל מצד הקבלן.
- צמיחה של שוק הנדל״ן ופוטנציאל לרווחי הון משמעותיים. מתחילת 2023 עד עומד היקף עסקאות הנדל״ן בדובאי על 355 מיליארד דירהאם.
- דובאי היא אחת הערים המתקדמות בעולם, מרכז עסקים עולמי המושך אליו משקיעים מכל רחבי העולם לעבוד ולגור- עיר שמתפתחת בקצב מסחרר
- חוקים נוקשים לגבי השוכרים, נהוג ומותר לדרוש מהשוכר לשלם מראש תשלום שנתי מלא.
- תוכניות תשלום נוחות במיוחד ללא ריבית ללא מדד ותשומות בנייה.
- תוכניות מימון מהקבלן.
מה המחיר למ"ר בדובאי?
המחירים בדובאי יכולים בין נע בין 8,000 ש“ח ל- 40,000 ש“ח. הפערים גדולים ותלויים בגודל, במיקום ובמיתוג של הפרויקט.
כיצד אקבל הוכחה לרישום הנכס?
לאחר חתימת החוזה הסופי הנקרא
S.P.A- Sale Perches Agreement (הסכם רכישה מכירה), תקבל בדוא״ל מסמךהנקרא Oqood המוכיח את רישום הדירה במחלקת הקרקעות של דובאי על שמך. כשהפרויקט יסתיים וימסר, מסמך זה יתחלף במסמך אחר הנקרא "Title Deed" המצייין שהינך הבעלים 100ֿֿ%. כל זה ישלח ע״י מחלקת הקרקעות של דובאי D.L.D שאחראית על כל סוגיות הנדל״ן.
מה קורה אם הקבלן ״פושט רגל״?
החל משנת 2008 נכנסה רפורמה נוקשה בדובאי, אשר מאבטחת את כספי הקונים בחשבון Escrow. חשבון נאמנות בלווי בנקאי ששומר על כספם של הקונים - במקרה של פשיטת רגל של הקבלן הכסף יוחזר למשקיעים.
האם עליי להיות נוכח פיזית במעמד הקנייה?
למעשה כלל וכלל לא. בתהליך פשוט לאחר שתבחר את הנכס המתאים עבורך, כל מה שתצטרך הוא להעביר את פרטיך האישיים וצילום דרכון לסוכן הנדל“ן האישי שלך שיעשה עבורך הכל מ א‘ עד ת‘. התשלומים יעשו בהעברה בנקאית ישירות לחשבון הנאנמנות של הבנק המלווה של הקבלן. שוק הנדל“ן בדובאי מורכב בעיקר ממשקיעים זרים אשר אינם נמצאים פיזית ומתנהלים ע“י סוכנויות נדל״ן בלבד, לכן בדובאי תהליך קנייה מרחוק, הוא קל ומאוד פופלארי.
האם תושב ישראלי יכול לקבל משכנתא בדובאי?
קבלת מימון בנקאי עבור תושב זר הוא תהליך אפשרי בהחלט. אנו בשלום דובאי עובדים בשיתוף פעולה עם חברת יועצי משכנתאות אשר עובדים עם כל הבנקים בדובאי, שנותנים מימון עד 50% למשקיעים זרים.
אישור המשכנתא מתקיים במספר תנאים.
בנוסף קיימות תוכניות מימון מהקבלן ללא ריבית וללא מדד תשומות בנייה ל-3-5 שנים אחרי קבלת המפתח.
מהו שכר הטרחה למתווך וההוצאות הנלוות בקניית נכס?
בדובאי הקבלנים הם אלו שמשלמים למתווכים את שכר הטירחה, לכן לא תצטרכו לשלם עמלת תיווך בשום שלב.
למעשה בדובאי לא מקובל לגבות עמלה מקונים כשמדובר בקניית דירות off plan ( על הנייר ),
בשונה מדירות יד שנייה.
מהם האזורים הכדאיים להשקעה?
תלוי במטרת ההשקעה, בתקציב ובאסטרטגיה שלך. אם מטרת ההשקעה היא לעשות ”פליפ“ בעתיד הקרוב, או השקעה שתניב תשואה וריווחיות מהשכירות לאורך זמן, או אפילו בית שני בדובאי לעתיד..
אחרי תאום ציפיות, אנו בשלום דובאי מתאימים למשקיע את האזור המתאים ביותר להשקעה עבורו.
הנה חלק מהאזורים המבוקשים ע“י משקיעי הנדל“ן בדובאי:
- Downtown
- Marina
- Maydan
- Business Bay
- Creek Harbour
- Dubai Hills
- Damac Hills
- Arjan
- JVC
- JVT
- SPORTS CITY
- MARITIME CITY
- MOTOR CITY
אילו תכניות תשלומים קיימות?
בשונה מלוח תשלומים רגיל המוכר לישראלים, בדובאי קיימת אופצית תוכנית מימון ישירות מהקבלן ללא ריבית ומדד.
אופציה זו משתנה מקבלן לקבלן.
דוגמא לתוכנית מימון:
50%- במהלך הבנייה ועד קבלת המפתח.
50% -במשך 3 שנים לאחר קבלת המפתח.
אופציית מימון מהקבלן מאפשרת למשקיעים לפרוש את תקציב ההשקעה שלהם בכמה נכסים בבת אחת (אפשרות משתלמת המושכת משקיעים רבים -דמי השכירות עוזרים להשלים את התשלומים לקבלן).
דוגמא נוספת היא תוכנית תשלומים רגילה
60% – במהלך הבנייה ועד קבלת המפתח.
40% – במפתח ( בשלב זה ניתן יהיה לקחת משכנתא מבנק מקומי)
אנו בשלום דובאי מזמינים אותך ליצור קשר עם אחד מסוכנינו ולברר אילו תוכניות תשלום זמינות ואילו המתאימות ביותר לתקציבך.
רישום בטאבו
מהו D.L.D?
זהו גוף ממשלתי האחראי (בין היתר) על רישום הנכס בטאבו על שמו של הקונה. ראשי התיבות של הגוף הם Dubai Land Department (מחלקת הקרקעות דובאי) והוא המקבילה ההישראלית לרישום נכס בטאבו.
תהליך רישום הנכס ב- D.L.D , מצריך תשלום של 4% משווי העיסקה והוא חל על כל קונה הרוכש נכס באיחוד האמירוית, יש לשלמו במקביל לתשלום הראשון.
בסופו של תהליך הרישום הקונה מקבל מסמך רשמי על השלמת הרישום על שמו ממחלקת הקרקעות של דובאי.
מהו הליך פתיחת חשבון בנק באמירויות לתושב זר?
בשעה טובה בניית הנכס הסתיימה וקיבלתם מפתח. במידה ותבחרו להשאיר את הרווחים ( משכירות או ממכירה )בדובאי – תוכלו לפתוח חשבון בבנק מקומי.
כל תושב זר אשר הרוכש נכס בדובאי רשאי לפתוח חשבון בבנק מקומי.
ישנם מספר רב של בנקים לבחירה אשר כמעט לכולם קריטריונים זהים לפתיחת חשבון זר:
-דרכון .
-S.P.A (חוזה קנייה מקורי).
-הוכחת מגורים בישראל (חשבון חשמל, מים או ארונה ).
-הוכחת מקור הכנסה בארץ המוצא (6 חודשים אחרונים תלושי משכורת עם חותמת המעביד/ רו״ח).
-6 חודשים אחרונים דוחות עו״ש + חותמת הבנק.
*כחלק מהשירות שלנו בסוכנות ״שלום דובאי״, אנו דואגים לכל המעטפת ודואגים לעזור ללקוחותינו לפתוח חשבון בנק.
