שאלות ותשובות

כל השאלות, התשובות והמידע אודות תהליך קניית נכס בדובאי.

בין אם אתם מחפשים נכס להשקעה לטווח ארוך, מקור הכנסה פסיבית משכירות, או בית שני בעיר אחת המתפתחות במהירות בעולם – דובאי מציעה מסלול רכישה שקוף, מוסדר ומאובטח.
בדף זה תמצאו את כל מה שצריך לדעת: מהשלבים הראשונים של בחירת הנכס ועד לרישום הבעלות בטאבו הדובאי, דרך תכניות המימון האטרקטיביות, האזורים המבוקשים ביותר, והתשובות לשאלות הנפוצות ביותר בקרב משקיעים ישראלים.

התהליך

מהם שלבי רכישת דירה בדובאי?

קצב המכירות בדובאי הוא מהגבוהים בעולם, בזמן שהינך מתלבט, קיים סיכוי גדול לפספס את הנכס בדקה ה-90.  פה נכנס לתמונה שלב ההזמנה – בשלב זה הקונה ישלם מקדמה בדרך כלל בין 2-5% משווי הנכס – צעד זה משריין עבורך את הנכס עד מועד החתימה. (*חשוב לציין ששלב זה אינו נחשב כקנייה רשמית).

לאחר חתימת מיני החוזה, הקונה משלים את שארית הסכום הראשוני (20%-10%), ואז והקבלן שולח לקונה את החוזה הרישמי שנקרא SPA לחתימה. החוזה החתום ע״י קבלן והקונה מועבר למחלקת הקרקעות של דובאי D.L.D – שם מתבצע רישום הנכס בטאבו, ובעקבותיו מופק לקונה שטר בעלות בשם דיגיטלי הנקרא  OQOOD.

שטר בעלות זה הוא המקבילה ההישראלית לרישום בטאבו. (כשהפרויקט מוכן יקבל הקונה מסמך שנקרא Title Deed). משקיע זר יכול לרכוש נכסים שהסטטוס המשפטי של האדמות עליהן בנוי או יבנה הנכס הינו  Free Hold בלבד.

קיימים 2 סוגי אדמות:
1. Free Hold רישום בטאבו ובעלות מלאה. 
2. Leas Hold חכירה ל-99 שנים.

השקעות זרות בדובאי
שלב ראשון בקניית נכס בדובאי

בחירת הנכס

בחירת הנכס ע״י סקירת כל האופציות הקיימות בשוק, בהתאם לתקציבך, ולאסטרטגיה שלך (השקעה/משתמש קצה/פליפ/תשואה לטווח ארוך)

שלב שני בקניית נכס בדובאי

שלב ההזמנה

שלב ההזמנה משריינים לך את הדירה עם פיקדון של 20k תהליך ששומר עליה עד לשלב חתימת החוזה והתשלום הראשוני.

שלב שלישי בקניית נכס בדובאי

רכישה וחתימה

30 יום מרגע שריון הדירה תשלימו את החלק הראשון של העיסקה בדרך כלל בין 10-20% משווי הנכס לצד חתימה על החוזה הסופי - S .P.A.

שלב רביעי בקניית נכס בדובאי

רישום נכס D.L.D

רישום הנכס שלך בטאבו במחלקת הקרקעות של דובאי D.L.D שהם ראשי התיבות של DUBAI LAND DEPARTMENT.

נוף עירוני של מרכז דובאי, הכולל גורדי שחקים מודרניים, כשברקע מתנשא מגדל בורג' חליפה תחת שמיים כחולים וצלולים.

למה כדאי להשקיע בשוק הנדל"ן בדובאי?

  • תשואה גבוהה מרווחי השכירות הנעים ביו 12%-6% (משכירות או מכירה).
  • יציבות פוליטית.
  • המקום הבטוח ביותר בעולם- כמעט ואפס אחוזי פשיעה.
  • שקיפות מוחלטת לגבי רישום הנכס בטאבו ותהליך רכישה קל.
  • ביטחון והגנה ממשלתית ובנקאית על כספי המשקיעים בנדל״ן במקרים של פשיטת רגל מצד הקבלן.
  • צמיחה של שוק הנדל״ן ופוטנציאל לרווחי הון משמעותיים ביותר.
  • מתחילת 2023 עומד היקף עסקאות הנדל״ן בדובאי על 355 מיליארד דירהאם.
  • דובאי היא אחת המדינות המתקדמות בעולם, המושכת משקיעים מכל רחבי העולם לחיות ולעבוד.
  • חוקים נוקשים לגבי השוכרים – נהוג לדרוש מהשוכר לשלם מראש תשלום שנתי מלא על שכירות.
  • ביקוש גבוה לשכירויות
  • היעדר מיסים - לא קיים מס בנדל”ן. מיסים כגון: מס רכישה, מס קנייה, מס שבח, מס על שכירות אינם קיימים.
  • תוכניות תשלום נוחות במיוחד ללא ריבית, מדד, או תשומות בנייה.
  • אפשרות לקבלת משכנתא מבנק מקומי או מימון מהקבלן ללא ריבית.
כחלק מהשירות שלנו בסוכנות ״שלום דובאי״, אנו דואגים לכל המעטפת ומצמידים ללקוחותינו חברת ניהול שתטפל בהשכרת הדירה ובכל מה שמסביב. החל מרגע קבלת המפתח, פרסום הנכס באתרים מובילים, מציאת השוכר האידיאלי עבור הנכס שלך, טיפול שוטף של הדירה כל זמן שהייתו.
המחירים בדובאי יכולים בין נע בין 8,000 ש“ח ל- 40,000 ש“ח. הפערים גדולים ותלויים בגודל, במיקום ובמיתוג של הפרויקט.
לאחר חתימת החוזה הסופי הנקרא S.P.A- Sale Perches Agreement (הסכם רכישה מכירה), תקבל בדוא״ל מסמךהנקרא Oqood המוכיח את רישום הדירה במחלקת הקרקעות של דובאי על שמך. כשהפרויקט יסתיים וימסר, מסמך זה יתחלף במסמך אחר הנקרא “Title Deed” המצייין שהינך הבעלים 100ֿֿ%. כל זה ישלח ע״י מחלקת הקרקעות של דובאי D.L.D שאחראית על כל סוגיות הנדל״ן.
החל משנת 2008 נכנסה רפורמה נוקשה בדובאי, אשר מאבטחת את כספי הקונים בחשבון Escrow. חשבון נאמנות בלווי בנקאי ששומר על כספם של הקונים – במקרה של פשיטת רגל של הקבלן הכסף יוחזר למשקיעים.
למעשה כלל וכלל לא. בתהליך פשוט לאחר שתבחר את הנכס המתאים עבורך, כל מה שתצטרך הוא להעביר את פרטיך האישיים וצילום דרכון לסוכן הנדל“ן האישי שלך שיעשה עבורך הכל מ א‘ עד ת‘. התשלומים יעשו בהעברה בנקאית ישירות לחשבון הנאנמנות של הבנק המלווה של הקבלן. שוק הנדל“ן בדובאי מורכב בעיקר ממשקיעים זרים אשר אינם נמצאים פיזית ומתנהלים ע“י סוכנויות נדל״ן בלבד, לכן בדובאי תהליך קנייה מרחוק, הוא קל ומאוד פופלארי.
בדובאי הקבלנים הם אלו שמשלמים למתווכים את שכר הטירחה, לכן לא תצטרכו לשלם עמלת תיווך בשום שלב. למעשה בדובאי לא מקובל לגבות עמלה מקונים כשמדובר בקניית דירות off plan ( על הנייר ), בשונה מדירות יד שנייה.
תלוי במטרת ההשקעה, בתקציב ובאסטרטגיה שלך. אם מטרת ההשקעה היא לעשות ”פליפ“ בעתיד הקרוב, או השקעה שתניב תשואה וריווחיות מהשכירות לאורך זמן, או אפילו בית שני בדובאי לעתיד.. אחרי תאום ציפיות, אנו בשלום דובאי מתאימים למשקיע את האזור המתאים ביותר להשקעה עבורו. הנה חלק מהאזורים המבוקשים ע“י משקיעי הנדל“ן בדובאי: Downtown, Marina, MEYDAN HORIZON, Business Bay, Creek Harbour, Dubai Hills, Arjan, JVC, JVT, MARITIME CITY, MOTOR CITY, DUBAI, ISLANDS, JUMEIRAH, GARDEN CITY, CITY WALK, DIFC, DUBAI LAND, PALM JUMEIRAH, PALM JEBEL AL
בשונה מלוח תשלומים רגיל המוכר לישראלים, בדובאי קיימת אופצית תוכנית מימון ישירות מהקבלן ללא ריבית ומדד. אופציה זו משתנה מקבלן לקבלן. דוגמא לתוכנית מימון: 50%- במהלך הבנייה ועד קבלת המפתח. 50% -במשך 3 שנים לאחר קבלת המפתח. אופציית מימון מהקבלן מאפשרת למשקיעים לפרוש את תקציב ההשקעה שלהם בכמה נכסים בבת אחת (אפשרות משתלמת המושכת משקיעים רבים -דמי השכירות עוזרים להשלים את התשלומים לקבלן). דוגמא נוספת היא תוכנית תשלומים רגילה 60% – במהלך הבנייה ועד קבלת המפתח. 40% – במפתח ( בשלב זה ניתן יהיה לקחת משכנתא מבנק מקומי) אנו בשלום דובאי מזמינים אותך ליצור קשר עם אחד מסוכנינו ולברר אילו תוכניות תשלום זמינות ואילו המתאימות ביותר לתקציבך.
זהו גוף ממשלתי האחראי (בין היתר) על רישום הנכס בטאבו על שמו של הקונה. ראשי התיבות של הגוף הם Dubai Land Department (מחלקת הקרקעות דובאי) והוא המקבילה ההישראלית לרישום נכס בטאבו. תהליך רישום הנכס ב- D.L.D , מצריך תשלום של 4% משווי העיסקה והוא חל על כל קונה הרוכש נכס באיחוד האמירוית, יש לשלמו במקביל לתשלום הראשון. בסופו של תהליך הרישום הקונה מקבל מסמך רשמי על השלמת הרישום על שמו ממחלקת הקרקעות של דובאי.
בשעה טובה בניית הנכס הסתיימה וקיבלתם מפתח. במידה ותבחרו להשאיר את הרווחים ( משכירות או ממכירה )בדובאי – תוכלו לפתוח חשבון בבנק מקומי. כל תושב זר אשר הרוכש נכס בדובאי רשאי לפתוח חשבון בבנק מקומי. ישנם מספר רב של בנקים לבחירה אשר כמעט לכולם קריטריונים זהים לפתיחת חשבון זר: -דרכון . -S.P.A (חוזה קנייה מקורי). -הוכחת מגורים בישראל (חשבון חשמל, מים או ארונה ). -הוכחת מקור הכנסה בארץ המוצא (6 חודשים אחרונים תלושי משכורת עם חותמת המעביד/ רו״ח). -6 חודשים אחרונים דוחות עו״ש + חותמת הבנק. *כחלק מהשירות שלנו בסוכנות ״שלום דובאי״, אנו דואגים לכל המעטפת ודואגים לעזור ללקוחותינו לפתוח חשבון בנק.