רכישת נכס בדובאי
כל השאלות, התשובות והמידע אודות תהליך קניית נכס בדובאי.
מהם שלבי רכישת דירה בדובאי?
קצב המכירות בדובאי הוא מהגבוהים בעולם, בזמן שהינך מתלבט, קיים סיכוי גדול לפספס את הנכס בדקה ה90.
פה נכנס לתמונה שלב ההזמנה. בשלב זה הקונה ישלם מקדמה בדרך כלל 5% משווי הנכס או לעיתים פחות. צעד זה משריין עבורך את הנכס עד מועד החתימה.
*חשוב לציין ששלב זה אינו נחשב כקנייה רשמית.
לאחר החתימה ורישום הנכס בלשכת המקרקעין של דובאי יופק לך שטר בעלות בשם OQOOD,
שטר בעלות זה הוא המקביל הישראלי לרישום בטאבו.
משקיעים זרים יכולים לרכוש נכסים שהסטטוס המשפטי של האדמות עליהן בנוי או יבנה הנכס הינו Free Hold בלבד.
קיימים 2 סוגי אדמות :
Free Hold רישום בטאבו ובעלות מלאה.
Leas Hold חכירה ל-99 שנים.
בחירת הנכס
בחירת הנכס ע״י סקירת כל האופציות הקיימות בשוק, בהתאם לתקציבך, רצונך האסטרטגיה שלך (השקעה או מגורים).
שלב ההזמנה
שלב ההזמנה משריין לך את הדירה ושומר עליה עד לשלב חתימת החוזה והתשלום הראשוני.
רכישה וחתימה
30 יום, מיום ההזמנה תשלמו 10% משווי הנכס ע״י העברה בנקאית לצד חתימה על החוזה הסופי - S.P.A.
רישום נכס D.L.D
רישום הנכס שלך במחלקת הקרקעות של דובאי D.L.D שהם ראשי התיבות של DUBAI LAND DEPARTMENT.
למה כדאי להשקיע בשוק הנדל״ן בדובאי?
לרכישת נכס בדובאי ישנם יתרונות רבים, אחד מיתרונותיו הבולטים ביותר הוא היעדר מיסים!
באיחוד האמירויות לא קיים מס על נדל"ן. מיסים כגון: מס רכישה, מס קנייה, מס שבח, מס על שכירות אינם קיימים. בדובאי קיים מע"מ בלבד והוא על סך 5% ,יתרון אשר מושך משקיעים מכל רחבי העולם. בינואר 2022 תכנס לתוקפה אמנת המס שנחתמה בין מדינת ישראל לאיחוד האמירויות ובה יכללו כל החוקים הנוגעים למשקיעים בשוק הנדל״ן של דובאי.
- תשואה גבוהה מרווחי השכירות הנעים בין 6%-8% (תלוי בסוג ההשכרה לטווח קצר או ארוך) וגם אזורים שמגיעים ל10%.
- יציבות פוליטית.
- המקום הבטוח ביותר בעולם- כמעט ואפס אחוזי פשיעה.
- שקיפות מוחלטת לגבי רישום הנכס בטאבו ותהליך רכישה קל.
- הגנה ממשלתית ובנקאית על כספי המשקיעים בנדל״ן במקרים של פשיטת רגל מצד הקבלן.
- צמיחה של שוק הנדל״ן ופוטנציאל לרווחי הון משמעותיים ביותר. רק בשנת 2021 עמד היקף עסקאות הנדל״ן בדובאי על 177 מיליארד דירהאם.
- איחוד האמירויות ודובאי בפרט היא אחת הערים המתקדמות בעולם, מרכז עסקים עולמי המושך אליו משקיעים מכל רחבי העולם לעבוד ולגור.
- חוקים נוקשים לגבי השוכרים, אשר לרוב מחויבים לשלם מראש תשלום שנתי מלא.
מי אחראי על השכרת הדירה שלי?
לסוכנות שלום דובאי קיימים כל הרישיונות וההרשאות הדרושות להשכרת הדירה שלך.
החל מרגע קבלת המפתח, דרך חיפוש השוכר האידיאלי עבור הנכס שלך ועד רגע כניסתו לדירה.
כמובן שקיימות חברות ייעודיות רבות בתחום הזה בדובאי.
מה המחיר למ"ר בדובאי?
המחירים למטר רבוע בדובאי יכולים בין נע בין 8,000 ש“ח ל- 40,000ש“ח. הפערים גדולים ותלויים בגודל היחידה ,במחירה ובמיקומה.
כיצד אקבל הוכחה לרישום הנכס?
לאחר חתימת החוזה הסופי הנקרא
S.P.A- Sale Perches Agreement (הסכם רכישה מכירה), תקבל בדוא״ל מסמךהנקרא Oqood המוכיח את רישום הדירה במחלקת הקרקעות של דובאי. כשהפרויקט יהיה מוכן ותסיים לשלם את כל התשלום מסמך זה יתחלף במסמך אחר הנקרא "Title Deed" המצייין שהינך הבעלים 100ֿֿ%. כל זה ישלח ע״י מחלקת הקרקעות של דובאי D.L.D שאחראית על כל סוגיות הנדל״ן.
מה קורה אם הקבלן ״פושט רגל״?
החל משנת 2008 נכנסה רפורמה נוקשה ביותר בדובאי, אשר מאבטחת את כספי הקונים בחשבון escrow. חשבון נאמנות בלווי בנקאי ששומר על כספם של הקונים.
האם עליי להיות נוכח פיזית במעמד הקנייה?
למעשה כלל וכלל לא. בתהליך פשוט לאחר שתבחר את הנכס המתאים עבורך, כל מה שתצטרך הוא להעביר את פרטיך האישיים וצילום דרכון לסוכן הנדל“ן האישי שלך שיעשה עבורך הכל מ א‘ עד ת‘. התשלומים יעשו בהעברה בנקאית או כרטיס אשראי ישירות לחשבון הנאנמנות של הבנק המלווה את היזם. שוק הנדל“ן בדובאי מורכב בעיקר ממשקיעים זרים אשר אינם נמצאים פיזית ומתנהלים ע“י סוכנויות תיווך בלבד. לכן בדובאי תהליך קנייה מרחוק הוא מוכר ומאוד פופלרי.
האם תושב ישראלי יכול לקבל משכנתא בדובאי?
קבלת מימון בנקאי עבור תושב זר הוא תהליך אפשרי בהחלט. אנו בשלום דובאי עובדים בשיתוף פעולה מלא עם חברת יועצי משכנתאות אשר עובדים עם כל הבנקים בדובאי, ונותנים מימון עד 50% למשקיעים זרים. אישור המשכנתא מתקיים בתנאי שבניית הנכס הסתיימה. בנוסף לא מעט בנקים במדינת ישראל וגופים חוץ בנקאיים בישראל, מאפשרים ללקוחותיהם לקחת משכנתא עבור נכס שרכשו בחו״ל.
מהו שכר הטרחה למתווך וההוצאות הנלוות בקניית נכס?
בדובאי היזמים/הקבלנים, הם אלו שמשלמים לסוכניות הנדל״ן לכן לא תצטרכו לשלם עמלת תיווך בשום שלב.
למעשה בדובאי לא מקובל לגבות עמלת שכר טירחה מקונים כשמדובר בקניית דירות off plan,
בשונה מדירות יד שנייה.
מהם האזורים הפופולרים על המשקיעים?
תלוי במטרת ההשקעה שלך, בתקציבך ובאסטרטגיה שלך, אם לרכוש נכס כדי לעשות ”אקזיט“ בעתיד הקרוב? או בנכס בו שיניב תשואה וריווחיות מהשכירות לאורך זמן.
אחרי תאום ציפיות אנו בשלום דובאי נתאים את האזור המתאים ביותר להשקעה עבורכם,
הנה חלק מהאזורים המבוקשים ע“י משקיעי הנדל“ן בדובאי:
- Downtown
- Dubai Marina
- Maydan
- Business Bay
- Dubai Creek Harbour
- Dubai Hills
- Damac Hills
- Jumeirah Village Circle
אילו תכניות תשלומים קיימות?
בשונה מלוח תשלומים רגיל המוכר לישראלים, אשר מתפרש לאורך תקופת הבנייה החל מיום הרכישה עד ליום מסירת החזקה בנכס, בדובאי קיימת אופצית תוכנית מימון ישירות מהקבלן ללא ריבית ומדד.
אופציה זו משתנה מיזם ליזם.
דוגמא לתוכנית תשלום:
50%- במהלך הבנייה ועד קבלת המפתח.
50% -במשך 5 שנים לאחר קבלת המפתח.
אופציית מימון מהקבלן מאפשרת למשקיעים לפרוש את תקציב ההשקעה שלהם בכמה נכסים בבת אחת (אפשרות משתלמת המושכת משקיעים רבים -דמי השכירות עוזרים להשלים את התשלומים לקבלן)
אנו בשלום דובאי מזמינים אותך ליצור קשר עם אחד מסוכנינו ולברר אילו תוכניות תשלום זמינות ואילו המתאימות ביותר לתקציבך.
רישום בטאבו
מהו D.L.D?
זהו גוף ממשלתי האחראי (בין היתר) על הרישום הנכס על שמו של הקונה, ראשי התיבות שלו הוא Dubai Land Department (מחלקת הקרקעות דובאי) והוא המקבילה ההישראלית לרישום נכס בטאבו.
תהליך רישום הנכס ב- D.L.D , מצריך תשלום עמלה של 4% משווי העיסקה והוא חל על כל קונה הרוכש נכס באיחוד האמירוית, אשר יש לשלמו במקביל לתשלום הראשון.
תשלום זה עשוי לעיתים להיות מוצע כמבצע ע״י היזם בו הוא משיק פרויקט חדש, ולזמן מוגבל מציע השתתפות מלאה או חלקית על עמלת ה-D.L.D.
בסופו של תהליך הרישום הקונה מקבל מסמך רישמי על השלמת הרישום על שמו ממחלקת הקרקעות של דובאי.
מהו הליך פתיחת חשבון בנק באמירויות לאזרח ישראלי?
בשעה טובה בניית הנכס הסתיימה וקיבלתם מפתח. במידה ורכשתם את הנכס לצורך השקעה, תוכלו לפתוח חשבון בנק בדובאי על מנת להעביר אליו את דמי השכירות. (בדובאי נהוג לחייב את השוכרים בתשלום של שנה מראש ).
כל תושב זר אשר רוכש נכס בדובאי רשאי לפתוח חשבון בבנק מקומי.
ישנם מספר רב של בנקים לבחירה אשר כמעט לכולם קריטריונים זהים לפתיחת חשבון זר:
-דרכון עם אישור כניסה לאמירויות.
-S.P.A (חוזה קנייה מקורי).
-הוכחת מגורים בישראל (חשבון חשמל, מים או ארונה על שמו).
-הוכחת מקור הכנסה בארץ המוצא (6 חודשים אחרונים תלושי משכורת עם חותמת המעביד/ רו״ח).
-6 חודשים אחרונים דוחות עו״ש + חותמת הבנק.
*להליך זה נדרשת הגעה פיזית והיא נמשכת בין 5-15 ימים.
סוגיה זו תעמוד לבחירתכם בבוא העת.
