Коммерческая недвижимость в Дубае: офисы, магазины и склады – руководство по инвестициям.

В последние годы Дубай стал одним из самых востребованных в мире направлений для инвестиций в коммерческую недвижимость – и это не случайно. Динамичная экономика города, политика нулевого налогообложения и растущий спрос со стороны международных компаний, стремящихся к присутствию в регионе Персидского залива, создают уникальную возможность для израильских инвесторов, желающих диверсифицировать свой портфель недвижимости. В отличие от жилой недвижимости, инвестиции в коммерческую недвижимость в Дубае, будь то офис в центре делового района, магазин в престижном торговом центре или логистический склад рядом с портом, предлагают исключительно высокую доходность от аренды наряду с долгосрочными контрактами со стабильными арендаторами. Это руководство призвано дать израильскому инвестору полную и практическую картину: от определения типов коммерческой недвижимости и районов с наибольшим спросом, анализа доходности, правовой базы и стоимости покупки до важных вопросов, которые необходимо задать перед заключением сделки.

Что такое коммерческая недвижимость в Дубае – определение и типы.

Коммерческая недвижимость в Дубае Это любая недвижимость, используемая в коммерческих целях, офис, магазин, склад, гостиница или промышленное здание, и классифицируется как таковая в соответствии с... ДЛД (Департамент земельных ресурсов Дубая). Различие между коммерческой и жилой недвижимостью заключается не только в размере. Это совершенно разные правовые и нормативные обозначения: другая система регистрации, другие договоры аренды и другой профиль инвестора. Те, кто ищет Недвижимость в Дубае В коммерческих целях компания выходит на рынок по своим собственным правилам.

Рынок коммерческой недвижимости в Дубае включает пять основных типов объектов, каждый из которых обладает уникальными характеристиками и профилем арендаторов. Офисы Они составляют основу сектора, они являются... 81% Общая стоимость коммерческих продаж, включая 2,569 Сделки, которые стоят 15,8 миллиарда дирхамов Только в первой половине 2026 года типичными арендаторами офисных помещений станут международные компании, стартапы и офисы компаний, предоставляющих профессиональные услуги, расположенные преимущественно в районах Business Bay, Jumeirah Lake Towers и Dubai Marina. Магазины и торговые площади составляют отдельную и центральную категорию, включающую 846 Сделки, которые стоят 3,7 миллиарда дирхамов В первой половине 2026 года – и для обслуживания брендов, сетей и розничных предприятий, стремящихся к доступности для потребителей.

Склады и логистические зоны Это коммерческая категория, спрос на которую постоянно растет. Дубай, благодаря своим портам, свободным экономическим зонам и транспортным связям, служит региональными и глобальными торговыми воротами, создавая стабильный спрос на складские и логистические активы. Промышленные зоны а заводы сосредоточены в специально отведенных районах, обслуживая производственные, промышленные и инфраструктурные компании. Наконец, Многофункциональные коммерческие здания (смешанного использования) объединяют несколько видов деятельности под одной крышей – например, центр DIFC, расположенный рядом с Бурдж-Халифой, который сочетает в себе офисные башни, коммерческие и общественные помещения.

В целом, объем рынка коммерческой недвижимости в Дубае оценивается в...28,435 Объекты недвижимости для аренды и продажи.3,784 Объекты недвижимости на продажу. Объем сделок в первом полугодии 2026 года достиг...6,487 Сделки на общую сумму... 65,23 миллиарда дирхамов, увеличение 13% По сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инвестиции в коммерческую недвижимость Дубая привлекают глобальных инвесторов также благодаря разнообразию деловых и свободных зон, созданных в городе, каждая из которых ориентирована на определенные отрасли. В отличие от жилой недвижимости, о которой подробно рассказывается в общем руководстве по типам недвижимости в Дубае, коммерческая недвижимость предназначена для инвесторов, стремящихся к получению прибыли от бизнеса, а не для жилья. Понимание пяти типов является основой для принятия любого инвестиционного решения на этом рынке.

Лучшие коммерческие районы Дубая по типам недвижимости

Выбор подходящего района — первое и самое важное решение при любых инвестициях в коммерческую недвижимость в Дубае. DIFC подходит для офисов премиум-класса финансовых компаний, Business Bay предлагает гибкость для различных типов бизнеса, а JLT привлекает стартапы и малые предприятия. Каждый район рынка недвижимости Дубая определяет совершенно разный профиль арендаторов, уровень спроса и цены.

Основные выводы из таблицы очевидны: DIFC и Business Bay лидируют по спросу на офисные помещения премиум-класса и подходят для инвесторов, ищущих качественных долгосрочных арендаторов. JLT предлагает наибольшее количество объектов недвижимости на продажу. 428 Доступ к недвижимости в Дубае возможен по относительно низким ценам. Районы Аль-Куоз и Дейра подходят для инвесторов, заинтересованных в логистической и промышленной недвижимости — секторе, который, согласно данным Chestertons MENA, пользуется наибольшим интересом у инвесторов. Покупка офиса в Дубае в районах DIFC или Business Bay подходит для инвесторов с крупным капиталом, в то время как Dubai Silicon Oasis и International City предлагают более доступную точку входа для инвестиций в недвижимость в Дубае.

Доходность от сдачи коммерческой недвижимости в аренду в Дубае

Доходность от сдачи коммерческой недвижимости в Дубае в аренду составляет... 6%–10% В среднем, доходность значительно выше, чем от жилой недвижимости, такой как квартиры в Дубае, которая обычно находится в нижнем ценовом диапазоне. Точная рентабельность инвестиций зависит от типа недвижимости, местоположения и срока аренды.

Логистические и складские помещения в Дубае обеспечивают самую высокую доходность от аренды., Секторы офисной недвижимости премиум-класса и промышленной/логистической недвижимости демонстрируют рост. 6.75%–7.5%, и особенно элитная недвижимость приходит в...8%–8.5%, Согласно изданию Gulf News.

Согласно прогнозу CBRE, ожидается, что рынок элитной офисной недвижимости в Дубае принесет прибыль. 6.5%–7%, а также офисы класса А., 7%–7.5%. Такие районы, как DIFC и Business Bay, предлагают более высокую окупаемость инвестиций благодаря высокому спросу на офисные помещения. Проекты, расположенные рядом со станциями метро, такие как SOL LUXE возле DIFC, демонстрируют ожидаемую доходность. 8%–9%.

Разница в доходности между различными типами активов обусловлена тремя основными факторами:

• Срок аренды – Коммерческая недвижимость, такая как склады и офисы, имеет более длительный срок эксплуатации по сравнению с жилой недвижимостью, что повышает стабильность рентабельности инвестиций.
• Местоположение и район, DIFC и Business Bay приносят более высокую доходность, чем периферийные районы.
• Класс недвижимости – Магазины и офисы класса А приносят более высокую прибыль, чем объекты более низкого уровня.

На рынке недвижимости Дубая зафиксирован рост. 17.3% Согласно данным JLL, во втором квартале 2025 года арендная плата за лучшие объекты недвижимости вырастет, что подтверждает привлекательность долгосрочных инвестиций в недвижимость в Дубае.

Законодательство Дубая о праве собственности иностранных граждан на коммерческую недвижимость.

Израильтянам разрешено приобретать коммерческую недвижимость в Дубае в полную собственность., 100%, в моих районах право собственности Определено без необходимости в партнере из ОАЭ. Это основная юридическая отправная точка для любых инвестиций в недвижимость в Дубае. В Дубае существует два основных направления владения недвижимостью иностранными лицами: право собственности и-аренда. Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD) — это официальный орган, регистрирующий все сделки с недвижимостью, включая коммерческую недвижимость.

Право собственности на землю против права аренды в коммерческой недвижимости

владение право собственности Предоставляет иностранному инвестору полное право собственности на недвижимость и землю, на которой она построена, без каких-либо ограничений по времени. Это предпочтительный вариант для инвесторов, ищущих долгосрочные инвестиции в коммерческую недвижимость. В отличие от этого, аренда Предоставляет право пользования на фиксированный период, до 99 лет, без права собственности на саму землю. В коммерческой недвижимости различие между этими двумя вариантами напрямую влияет на условия финансирования, будущую возможность продажи и операционную гибкость бизнеса.

Закон № 7 от 2006 года, вместе с Постановлением № 3 от 2006 года, устанавливает, что иностранцам разрешено приобретать недвижимость только в определенных районах. право собственности определены. Сегодня их более чем70 К таким районам Дубая относятся, в частности, Даунтаун Дубай, Дубай Марина, DIFC и другие крупные коммерческие зоны.

Изменения в законодательстве в интересах иностранных инвесторов.

Рынок недвижимости Дубая за последние годы претерпел значительные изменения. Федеральный декрет-закон № 26 от 2020 года отменил требование о наличии партнера из числа граждан ОАЭ в компаниях, зарегистрированных на территории страны. Кроме того, в июне 2021 года более чем1,000 Коммерческая и промышленная деятельность в полной иностранной собственности. Федеральный декрет-закон № 26 от 2024 года полностью отменил Закон о предотвращении коммерческой сокрытия, который ранее требовал 51% В случае заявления аннулирование вступает в силу с1 октября 2024 г..

Процесс регистрации коммерческой недвижимости в Дубае

Регистрация коммерческой недвижимости в Дубае осуществляется через Департамент земельных ресурсов (DLD) и контролируется также Агентством по регулированию рынка недвижимости (RERA). Процесс включает в себя несколько ключевых этапов:

• Подпись на Договор купли-продажи Меморандум о взаимопонимании между покупателем и продавцом.
• Получение разрешения от застройщика (в случае объекта недвижимости в новом проекте).
• Оплата регистрационных сборов в DLD.
• Передача права собственности и регистрация объекта недвижимости в земельном реестре DLD.
• Получение официального свидетельства о праве собственности.

Правовые различия между коммерческой и жилой недвижимостью

Покупка коммерческой недвижимости в Дубае отличается от покупки жилой недвижимости по нескольким параметрам. Коммерческая недвижимость, используемая для ведения бизнеса в свободных зонах, облагается корпоративным налогом по ставке [указать ставку]. 0% на доходы от других организаций в свободной зоне. Кроме того, для большинства коммерческих лицензий требуется физическое присутствие в офисе – требование, которого нет для жилой недвижимости. Обновления в законодательстве теперь позволяют проявлять большую гибкость при перемещении между свободными зонами и юрисдикциями, расположенными на территории страны.

Израильтяне пользуются этими возможностями с момента подписания Авраамских соглашений в 2020 году. Инвестиции в Дубай предлагают значительное ценовое преимущество: недвижимость в Дубае стоит недорого, примерно...50% Цены начинаются от тель-авивских. Компания Shalom Dubai сопровождает израильских инвесторов на протяжении всего процесса покупки, от выбора недвижимости до регистрации в DLD и RERA.

Расходы на приобретение и регистрацию коммерческой недвижимости в Дубае

Покупка коммерческой недвижимости в Дубае влечет за собой дополнительные расходы помимо стоимости самой недвижимости. Регистрационные сборы DLD, НДС и брокерские сборы — это три основные статьи расходов, которые необходимо заложить в бюджет заранее, причем в случае коммерческой недвижимости некоторые из этих расходов выше, чем в случае жилой недвижимости.

1. Регистрационный сбор DLD – 4% от стоимости недвижимости.
   Размеры сборов за передачу права собственности, взимаемых Земельным департаментом Дубая, составляют: 4% от стоимости коммерческой недвижимости. На практике каждая сторона платит 2%, покупатель и продавец, так что общая сумма сбора DLD составляет4%. Кроме того, за регистрацию взимается плата с партнеров по предоставлению услуг: 4000 дирхамов ОАЭ Для активов, которые стоят 500 000 дирхамов ОАЭ и выше, и2000 дирхамов ОАЭ Для активов, стоимость которых ниже этой суммы.
2. НДС – 5%, применяется только к коммерческой недвижимости.
   Это наиболее существенное различие между покупкой коммерческой и жилой недвижимости в Дубае. Коммерческая недвижимость облагается НДС по ставке [указать ставку]. 5%, При этом жилая недвижимость полностью освобождена от этой платы. Эта стоимость добавляется как к регистрационному сбору, так и к сопутствующим сборам.
3. Брокерская комиссия – 2% плюс НДС
   Стандартная брокерская комиссия на рынке недвижимости Дубая составляет... 2% от стоимости недвижимости плюс НДС, и оплачивается покупателем. Важно знать: с февраля 2025 года Центральный банк ОАЭ запрещает банкам финансировать брокерские комиссии и сборы DLD в рамках ипотечного кредитования – ликвидность для покрытия этих расходов должна быть обеспечена отдельно от банковского финансирования.
4. Юридические расходы, услуги адвоката и нотариуса.
   При инвестировании в недвижимость в Дубае рекомендуется нанять юриста для проверки договора и регистрации права собственности. Стоимость услуг юриста варьируется в зависимости от размера сделки и не фиксирована законом.
5. Плата за обслуживание, ежегодная плата за коммерческое помещение
   В коммерческой недвижимости Дубая плата за обслуживание представляет собой ежегодный платеж за поддержание в надлежащем состоянии общих зон, объектов инфраструктуры и системы безопасности. Эти расходы должны быть включены в расчет годовой доходности инвестиций.
6. Регистрационный сбор по ипотеке – 0,251% от суммы кредита.
   При покупке с использованием банковского кредита взимается плата за регистрацию ипотеки в размере... 0.25% Из суммы кредита, плюс 1290 AED Плата за освобождение и315 AED Регистрационный сбор.

Согласно данным компании Property Finder UAE, рекомендуется выделить определенную сумму на покупку недвижимости. 7%–10% Помимо стоимости недвижимости, эта сумма покрывает все расходы по покупке и регистрации объектов недвижимости в Дубае.

В отличие от жилой недвижимости, покупка коммерческой недвижимости в Дубае включает НДС в размере 5%, Это существенная разница, которую необходимо учитывать при любом финансовом планировании инвестиций в недвижимость Дубая.

Преимущества и недостатки инвестиций в коммерческую недвижимость в Дубае.

Договор коммерческой аренды в Дубае принципиально отличается от договора аренды жилой недвижимости – он более длительный, сложный и напрямую влияет на уровень риска инвестиций. Перед покупкой коммерческой недвижимости в Дубае важно понимать уникальные преимущества и недостатки этого типа недвижимости. Коммерческий арендатор, перерыв в действиях договора и управление коммерческой недвижимостью – все это принципиально отличается от обычных инвестиций в жилую недвижимость.

Уникальные преимущества коммерческой недвижимости в Дубае

• Долгосрочная аренда – Срок действия договора коммерческой аренды в Дубае обычно составляет от… от 5 до 10 лет И многое другое. Это обеспечивает стабильный и предсказуемый пассивный доход на протяжении многих лет.
• Стабильный коммерческий арендатор – Предприятия заключают долгосрочные контракты. Текучесть арендаторов ниже, чем в жилых помещениях, что снижает текущие риски для бизнеса.
• Более высокая доходность, чем у жилой недвижимости., Коммерческая недвижимость в Дубае приносит более высокую арендную доходность, чем жилая. Рынок недвижимости Дубая демонстрирует высокий спрос, при этом уровень вакантных площадей составляет... 0.3% Только на рынке офисной недвижимости высшего класса.
• Возмещение НДС – Инвесторы в бизнес имеют право на возмещение НДС с покупной стоимости, чего нет в случае с жилой недвижимостью.
• Преимущества свободных экономических зон – Инвестиции в свободные экономические зоны Дубая предоставляют иностранцам, включая израильтян, освобождение от пошлин и полное право собственности.

Уникальные недостатки коммерческой недвижимости в Дубае

• Зависимость от деловой активности – Пассивный доход от коммерческой недвижимости зависит от успеха бизнеса арендатора. Экономические спады или изменения в законодательстве могут негативно сказаться на эффективности объекта.
• Длительный период простоя между арендаторами – В коммерческой недвижимости смена арендаторов связана с более длительными периодами простоя. Поиск нового арендатора для бизнеса занимает больше времени, чем в жилой недвижимости.
• Более сложное управление недвижимостью – Управление коммерческой недвижимостью требует более высокого уровня квалификации, сложных переговоров по аренде и более высоких затрат на техническое обслуживание.
• Повышение налога на имущество – На коммерческую недвижимость начисляется ежегодный налог в размере 10% Система аренды, по сравнению с 5% Только для жилых объектов.
• Нехватка объектов недвижимости, доступных для покупки. – По данным компании Knight Frank, одной из главных проблем на рынке недвижимости Дубая является то, что многие коммерческие здания принадлежат лицам, не заинтересованным в продаже.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Дубае подходят инвесторам с высоким уровнем собственного капитала, терпением к сложным процессам и способностью управлять бизнес-рисками. Компания Shalom Dubai рекомендует перед принятием решения тщательно изучать каждый объект недвижимости, обращая внимание на качество потенциального арендатора и срок действия договора аренды.

Ключевые вопросы перед покупкой коммерческой недвижимости в Дубае

Прежде чем приступить к сделке, стоит ответить на несколько основных вопросов, которые определят направление инвестиций.

• Какова цель инвестиций? Расширение бизнеса, получение постоянного арендного дохода или долгосрочное увеличение стоимости — для каждой цели требуется своя стратегия.
• Каков полный бюджет? Помимо цены недвижимости, необходимо учитывать юридические сборы, комиссионные брокера, государственные налоги и расходы на международные денежные переводы.
• Выделен ли резервный фонд на случай чрезвычайных ситуаций? Рекомендуется отложить 5–10% Общая стоимость покупки для покрытия непредвиденных расходов.
• Что это за район? В специально отведенных зонах с правом частной собственности иностранные инвесторы имеют право на:100% Полное право собственности на имущество, включая землю.
• Кто будет управлять недвижимостью? Выбор между независимым управлением и профессиональной управляющей компанией напрямую влияет на чистую прибыль.

Ответы на эти вопросы на раннем этапе позволят вам составить четкое представление о рынке коммерческой недвижимости в Дубае и избежать неожиданностей на более поздних стадиях сделки.

Офисное помещение в Дубае на продажу: что важно знать.

Средняя цена сделки по приобретению офиса в Дубае составляет 4 795 644 дирхамов, В то время как в таких престижных районах, как улица Шейха Зайеда, цены превышают 11 000 000 дирхамов.

Банки в ОАЭ предоставляют финансирование на сумму до 60–70% Стоимость коммерческой недвижимости имеет значение, поэтому рекомендуется получить предварительное одобрение кредита до подписания соглашения.

В некоторых свободных экономических зонах в качестве условия покупки требуется специальная бизнес-лицензия. При выборе офиса обратите внимание на близость к общественному транспорту, состояние здания, интернет-инфраструктуру, парковку и безопасность.

Покупка недвижимости в Дубае для инвестиций – вопросы и ответы

Инвестиции в магазин в Дубае окупаются. Годовая доходность Среднее значение 7%–10%, значительно выше по сравнению с западными рынками.

Могут ли иностранные инвесторы приобрести коммерческие площади в Дубае?
Да. Иностранным инвесторам разрешено владеть акциями. 100% Для коммерческих помещений в специально отведенных зонах, без необходимости привлечения местного партнера.

Где в Дубае следует искать инвестиционный магазин?
Торговые центры, такие как JBR и Deira, отличаются высокой посещаемостью. International City подходит для инвесторов с ограниченным бюджетом, поскольку цены здесь относительно доступны.

Сколько инвестиционных возможностей существует сегодня?
По состоянию на октябрь 2025 года, имеется 26 Актуальные и проверенные вакансии в розничных магазинах Дубая.

Складские и логистические площади в Дубае — инвестиции в развитие.

Инвестиции в складские или логистические помещения в Дубае приносят годовой доход от аренды в размере 7–10%, с долгосрочными договорами аренды, обеспечивающими стабильность доходов с течением времени.

Спрос на промышленные и логистические объекты в Дубае и Абу-Даби резко вырос. 185% В первом полугодии 2024 года объем складских площадей вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достиг 18 миллионов квадратных футов. Эта тенденция отражает ускоренный рост электронной коммерции, складского хозяйства и логистики в регионе.

Такие районы, как Джебель-Али и Дубай-Саут, пользуются высоким спросом. Арендная плата в промышленной зоне Джебель-Али выросла. 38.5% до 36 дирхамов за квадратный фут – это повышение отражает дефицит качественной недвижимости. В районах Аль-Куоз и Дубай-Саут также отмечается высокая заполняемость и стабильный рост арендной платы.

Ожидается, что в ближайшие два года в Дубае будет построено более 5,4 миллионов квадратных футов складских площадей класса А. Для инвесторов, ищущих коммерческую недвижимость в Дубае с явным потенциалом роста, логистические активы в настоящее время представляют собой перспективную рыночную возможность.

Часто задаваемые вопросы о коммерческой недвижимости в Дубае

Могут ли израильтяне приобретать коммерческую недвижимость в Дубае?

Да. Иностранцы, включая израильтян, имеют право на законных основаниях приобретать коммерческую недвижимость в Дубае, как индивидуально, так и через зарегистрированную компанию.

Сколько стоит коммерческая недвижимость в Дубае?

Средняя цена коммерческой недвижимости в Дубае составляет приблизительно12 710 000 дирхамов, со средней площадью приблизительно...1400 квадратных футов.

Какова стоимость регистрации?

Для приобретения коммерческой недвижимости требуется регистрация в Департаменте земельных ресурсов (DLD) и уплата регистрационного сбора в размере... 4% Исходя из стоимости недвижимости.

Почему Дубай привлекателен для коммерческих инвестиций?

Дубай предлагает безналоговую среду и высокую доходность от аренды, что делает его одним из ведущих направлений для инвестиций в коммерческую недвижимость.