В Дубае произошли кардинальные изменения в процедуре получения инвесторской визы.

Автор: Анна Дадон Вайнер, основатель и генеральный директор Shalom Dubai

2026 год открывает новую главу для инвесторов в недвижимость в Дубае. Три существенные реформы — в феврале, апреле и еще одно обновление, опубликованное в последние дни на официальном сайте Cube DLD — полностью изменили правила игры для тех, кто хочет получить вид на жительство через покупку недвижимости. Те, кто до сих пор сталкивался с препятствиями из-за высоких требований к ликвидности или слишком высокого въездного порога, теперь могут подать заявку быстро, гибко и полностью в цифровом формате.

Для наших израильских инвесторов, которые после заключения Авраамских соглашений открывают для себя новый рынок в Дубае, эта новость полностью меняет ситуацию.

1. Отмена требования о внесении предоплаты по форме 50% для получения «Золотой визы».

До февраля 2026 года любой, кто хотел получить «золотую визу» (на 10 лет) на основании недвижимости в Дубае, должен был соответствовать незыблемому правилу: внести авансом не менее 501 TP3T от стоимости недвижимости или минимум 1 миллион дирхамов, прежде чем подать заявку на визу. Это правило фактически заблокировало доступ тысячам инвесторов — в основном покупателям, приобретающим недвижимость на этапе строительства, которым приходилось годами ждать, пока их платежи превысят необходимый порог, и покупателям, использующим ипотеку.

20 февраля 2026 года был издан федеральный циркуляр, отменяющий это требование. Отныне единственным критерием является то, что стоимость недвижимости, подтвержденная Департаментом земельных ресурсов (DLD), должна достигать 2 миллионов дирхамов — независимо от графика платежей, структуры финансирования или стадии строительства.

Что это означает на практике?

• При покупке недвижимости на этапе строительства право на получение «Золотой визы» появляется сразу после подписания контракта — больше не нужно ждать годами.
• К участию в программе также относятся объекты недвижимости, находящиеся в ипотеке банка — банки начали предлагать продукты с коэффициентом LTV (соотношение суммы кредита к стоимости залога) в диапазоне 80%–85%.
• Для достижения порога в 2 миллиона дирхамов можно объединить несколько небольших активов.
• Банковская гарантия может заменить оплату наличными.

2. Единая цифровая платформа — одобрение в течение 5 рабочих дней.

11 апреля 2026 года глава Главного управления по делам иностранцев и иностранных дел Дубая, подполковник Мохаммед Ахмед Аль-Марри, и генеральный директор Департамента земельных ресурсов Дубая, Омар Хамад Бу Шихаб, подписали соглашение об объединении систем двух ведомств. 15 апреля единая цифровая платформа была запущена в эксплуатацию.

Что было раньше?

Инвестору приходилось переключаться между двумя отдельными порталами — дважды загружать документы и ждать, пока системы вручную обновят данные друг друга. Весь процесс занимал от 3 до 6 недель, а иногда и дольше.

Как дела сегодня?

Достаточно одного входа в систему gdrfad.gov.ae. Система автоматически получает информацию о недвижимости из базы данных DLD. Все документы, проверки и отслеживание статуса — в одном месте. Официальная цель — одобрение в течение менее пяти рабочих дней для полных и корректных документов.

Единая платформа обрабатывает три направления.

• Золотая виза для инвесторов в недвижимость – 10 лет.
• Пенсионная виза — 5 лет (вид на жительство для пенсионеров).
• Виза для инвесторов в недвижимость – 2 года.

3. Реформа двухлетней инвесторской визы.

Это последние новости. Официальный сайт DLD Cube (dldcube.com), предоставляющий услуги инвесторам в недвижимость в Дубае через центр Al Manara на улице Шейха Зайда, обновил информацию о новых, более простых условиях получения двухлетней инвесторской визы. Эта виза особенно подходит для инвесторов, впервые выходящих на рынок, для которых до сих пор требовались инвестиции в размере не менее 750 000 дирхамов.

Новые условия — согласно официальному сайту Cube DLD.

Согласно последним утвержденным обновлениям, получение двухлетней визы на проживание для инвесторов в недвижимость в Дубае стало более гибким, чем когда-либо.

Владелец одного объекта недвижимости

Если вы являетесь единственным владельцем недвижимости в Дубае, вы можете подать заявку на двухлетнюю инвесторскую визу без требований к минимальной стоимости недвижимости.

Совместное владение — несколько собственников недвижимости

В случае совместной собственности, доля каждого собственника должна составлять не менее 400 000 дирхамов, чтобы иметь право подать заявление на визу.

Численная демонстрация

Этот шаг предотвращает разделение инвесторами одной и той же недвижимости между большим количеством партнеров на мельчайшие доли только для того, чтобы соответствовать критерию проживания. Это справедливая гарантия качества программы.

Текущие расходы на двухлетнюю инвесторскую визу

Источник: Официальный сайт Cube DLD

Двухлетняя инвесторская виза также позволяет усыновить супруга(у) и детей в качестве иждивенцев, а также продлевать все визы одновременно с основной визой.

Необходимые документы — Официальный список Cube DLD

Какие документы необходимо предоставить для получения визы как для основного владельца, так и для усыновления членов семьи:

• Документ, подтверждающий право собственности только на недвижимость в Дубае — документы из других эмиратов и DIFC не принимаются.
• Паспорт должен быть действителен еще как минимум 6 месяцев.
• Если имеется, предъявите старое удостоверение личности гражданина ОАЭ.
• Высококачественное цифровое изображение в соответствии со спецификациями ICP.
• Медицинское страхование от любой эмиратской страховой компании — базовое страхование DHA или комплексное страхование.
• Справка о несудимости от полиции Дубая, адресованная Земельному департаменту Дубая.
• Граждане Ирана, Пакистана, Ирака, Ливии и Афганистана обязаны предъявить национальное удостоверение личности.
• Имя в документе, подтверждающем право собственности, должно точно совпадать с именем в паспорте.

В случае ипотеки

Для получения разрешения от банка или застройщика требуется справка об отсутствии задолженности (NOC), а также выписка по ипотечному кредиту с указанием суммы платежа и остатка задолженности.

Если недвижимость сдается в аренду застройщику, требуется копия первоначального свидетельства о продаже.

Важное примечание с сайта Cube DLD: Пожалуйста, не посещайте офисы Cube-DLD лично — вся информация и подача заявок осуществляются онлайн.

Сравнение: Две трассы расположены рядом.

* В случае совместной собственности партнеров, не являющихся супругами, для получения «Золотой визы» доля каждого из партнеров должна составлять 2 миллиона дирхамов.

**Если пара совместно приобретает недвижимость стоимостью 4 миллиона дирхамов, оба имеют право на получение «золотой визы», поскольку стоимость акций каждого составляет 2 миллиона.

Что это значит для наших израильских инвесторов?

Сочетание этих трех реформ создает беспрецедентные возможности. В Shalom Dubai мы видим четыре профиля клиентов, которые особенно выиграют от этих реформ:

1. Первый покупатель в Дубае

Любой желающий протестировать рынок, не превышая порог в 2 миллиона, может приобрести недвижимость за 600–700 тысяч дирхамов в JVC или Arjan, зарегистрироваться в качестве единственного собственника и получить вид на жительство на 2 года. Со временем всегда можно улучшить жилищные условия.

2. Пара, которая инвестирует вместе.

Теперь две пары, желающие приобрести недвижимость по очереди, могут купить её всего за 800 000 дирхамов ОАЭ (по 400 000 дирхамов ОАЭ каждая), и обе пары получат визу. Это идеальный вариант для молодых пар, ищущих стратегию выхода на международный рынок.

3. Инвестор, использующий заемные средства для получения «золотой визы»

Клиенты, планирующие воспользоваться банковской ипотекой, могут приобрести недвижимость стоимостью 2 миллиона дирхамов, имея собственный капитал всего в 800 000–1 000 000 дирхамов, и получить «золотую визу» для всей семьи.

4. Покупатель на бумаге

Клиенты, которые до сих пор годами откладывали мечту о золотой визе, теперь могут получить ее сразу после подписания договора купли-продажи новой квартиры, даже в проекте, который будет сдан в эксплуатацию только через 3-4 года.

Важно знать — моменты, требующие осторожности.

Реформы упрощают задачу, но не устраняют необходимость в профессиональной консультации. Как правило:

• В партнерстве, не являющемся союзом супругов и не предусматривающем получение «золотой визы», каждый партнер должен владеть долей в размере 2 миллионов дирхамов, что означает минимальный размер активов в 4 миллиона при разделении 50/50.
• Банковская гарантия должна быть составлена в точном соответствии с условиями GDRFA — любое отклонение приведет к отказу и дополнительным расходам на утверждение.
• Объект недвижимости должен быть зарегистрирован в системе Ejari до подписания визы.
• Изменения касаются только Дубая — в Абу-Даби и других эмиратах действуют отдельные системы.
• Для получения двухлетней инвесторской визы объект недвижимости должен быть полностью готов к заселению; объекты, находящиеся в собственности только на бумаге, не подлежат заселению до момента передачи ключей.
• Свидетельство о браке для супружеской пары должно быть заверено Министерством иностранных дел и переведено на арабский язык.
• При продлении визы потребуется новый документ и дополнительное медицинское обследование.

Почему именно сейчас?

Эти шаги предпринимаются в неудачное время. В Европе программы “золотых виз” Португалии и Греции повысили инвестиционные пороги и ограничили категории недвижимости, подходящие для инвестиций. Дубай, однако, движется в противоположном направлении, позиционируя себя как ведущее мировое направление для получения вида на жительство посредством инвестиций в недвижимость.

Кроме того, расширение категорий отражает четкую стратегию Дубая: привлечь не только сверхбогатых инвесторов, но и инвесторов среднего и начального уровня. Этот шаг создает воронку для инвесторов — сегодня они вкладывают небольшие суммы, а через 5–10 лет улучшают недвижимость и получают «золотую визу».

Для наших израильских инвесторов, которым приходится выбирать между конкурирующими рынками, послание ясно: Дубай не только сохраняет свои позиции, но и расширяет возможности для инвесторов всех типов.

Итог

2026 год станет настоящим поворотным моментом для инвесторских виз в Дубай:

• «Золотая виза» на 10 лет: требование о предварительной подаче заявления по форме 50% отменено — достаточно суммы в 2 миллиона дирхамов.
• Двухлетняя инвесторская виза для индивидуального предпринимателя: минимальный порог стоимости отменен — любая недвижимость с зарегистрированным правом собственности.
• Двухлетняя инвесторская виза для партнеров: новый и четко определенный порог в 400 000 дирхамов на одного партнера.
• Единый процесс: все визы оформляются в одной системе в течение 5 рабочих дней.

Если вы раньше задумывались о получении вида на жительство в Дубае и сомневались, сейчас самое время снова поднять этот вопрос.